Головна > Все новости > Ипотека в 10% работать не будет, надо 2-3%, — Президент Ассоциации «Интергал-Буд» Владимир Зубик

Ипотека в 10% работать не будет, надо 2-3%, — Президент Ассоциации «Интергал-Буд» Владимир Зубик

Подробно о доступных кредитах на жилье для украинцев и о других мерах по восстановлению экономики Украины мы поговорили в интервью с Владимиром Зубиком, Президентом Ассоциации предприятий-строителей «Интергал-Буд».

Украина постепенно возвращается к работе после карантина, экономическая ситуация стабилизируется, рынки оживают. В мире также наблюдается улучшение: после стремительного падения достаточно быстро восстановился Фондовый рынок США. Однако прогнозы представителей Международного валютного фонда не радуют. На днях МВФ ухудшил прогноз падения ВВП Украины в 2020 году с 7,7% до 8,2%.

Очевидно, что в этих условиях программа нового правительства должна содержать эффективные меры по быстрому восстановлению экономики страны. Но Верховная Рада вернула ее главе Кабмина на доработку, некоторые депутаты даже назвали ее «рефератом». Второй вариант программы парламент тоже не утвердил, ведь пока она все еще очень декларативная. Судя по заявлениям в СМИ, Президент и премьер-министр делают ключевую ставку на программу «Большое строительство». О ней же есть целый раздел и в опубликованном проекте программы. На новые дороги, мосты, больницы, школы и детские сады планируется только в этом году потратить из госбюджета около 100 млрд. грн. Вместе с тем, на последней пресс-конференции Владимир Зеленский рассказал, что в ближайшее время планируется запуск программы ипотечного кредитования под 10% годовых. По словам экспертов, доступные кредиты на жилье для населения могут стать драйвером развития экономики Украины, так как строительство жилой недвижимости имеет один из самых высоких мультипликаторов (на уровне 11,5) и влияет на более чем 20 смежных отраслей бизнеса. Украинские производители будут обеспечены заказами, так как жилье на 98% строится из украинских материалов и сырья. Кроме того, граждане будут обменивать валютные сбережения на гривну и вкладывать в экономику страны. Но для этого необходимо, чтобы кредиты стали действительно доступными для большинства украинцев, и срок их погашения был больше 10 лет. Тем не менее, представители рынка поддержали идею главы государства и предложили механизм, каким образом можно запустить ипотеку под 2-3% годовых сроком на 20 лет.

***

– Вы направили письма Президенту и премьер-министру с предложением запустить ипотечное кредитование. Аргументировав, что это сможет простимулировать экономику и промышленное производство. К слову, и сам Президент на пресс-конференции 20 мая пообещал, что в ближайшее время в Украине впервые за много лет у нас будет ипотека для каждого гражданина Украины под 10%. Почему сегодня все заговорили об ипотеке?

– Начнем с того, что на рынке жилищного строительства произошел идеальный шторм. Совпали два фактора — карантин и остановка экономики с одной стороны, а с другой – скандалы вокруг «Укрбуда» и «Аркады». Даже те, кто имеет возможность и желание инвестировать в новострой, взяли паузу. Инвесторы видят, насколько тревожная ситуация в мире – и опасаются играть в долгую. Такие мощные игроки, как «Интергал-Буд» имеют большой запас прочности, чтобы выполнить все обязательства. Компания также имеет высокий уровень доверия и лояльности клиентов. Но в целом сейчас рынок не застрахован от эффекта домино. А что такое рынок нового жилья? Это несколько сотен миллиардов гривен ежегодно (в прошлом году в стране эксплуатацию сдано 11 млн. кв. метров жилья), которые на 98% основаны на украинском сырье и производстве, на местной рабочей силе. И задача номер один – поддержать этот рынок. Как это сделать? Доступная ипотека – это не только десятки тысяч новых инвесторов, но возвращение на рынок тех, кто готов инвестировать свои средства, но боится макроэкономической нестабильности как в мире, и в Украине. В своем предложении я исхожу из того, что доступная ипотека должна покрыть хотя бы часть эконом-сегмента. 30-40 млрд. гривен ипотечных кредитов ежегодно реально перезапустят рынок.

– Почему банки не хотят кредитовать, что необходимо поменять? Нужно, чтобы Президент чаще лично звонил кому-нибудь из председателей правлений?

– Одна из причин — политика НБУ, который все последние годы старался избегать рисков. Были созданы условия, когда ипотечное кредитование развиваться не могло. Согласно требованиям НБУ, банки при выдаче ипотечных кредитов несут непомерные затраты на формирование резервов в размере 13,5%. Национальный банк объясняет свою позицию существующими рисками недостроев и ссылается на предыдущий негативный опыт работы банков с ипотечными кредитами, значительная часть которых после кризиса 2008-2009 года перестала обслуживаться. С другой стороны, кредитование в гривне как для бизнеса, так и населения у нас в принципе является слишком дорогим из-за рекордной высокой ставки рефинансирования Нацбанка. Ее не так давно снизили до 8 а потом и до 6%, но, в сравнении с другими странами, это чрезвычайно высокая ставка. В развитых странах ставка около нуля. Они сознательно удешевляют кредитование, чтобы таким образом стимулировать экономику. Украинский Нацбанк связывает все свободные средства банков – сегодня банковская система либо держит деньги в самом НБУ, либо кредитует госбюджет. Эта политика отчасти оправдана, она позволяет стабилизировать макрофинансовую ситуацию – мы видим, что курс гривны сегодня относительно стабилен на фоне падения промышленного производства и стагнации экономики. Но это иллюзорная стабильность — бизнес стоит, люди без зарплат, в бюджете огромная дыра.

– Ваше видение?

– Я выражаю, думаю, не только свою позицию, но и позицию большей части украинского бизнеса. Первое. Мы говорим о том, что правительство и НБУ должны создать условия, когда банки будут вынуждены кредитовать реальный бизнес, а не зарабатывать на ОВГЗ. Нам нужно запустить механизм компенсации по кредитам, которые пойдут на покупку украинских товаров с максимальной локализацией производства – сделанных украинскими предприятиями из украинского сырья. Это, прежде всего, ипотека. При объемах ипотечного кредитования в 30-40 млрд грн на компенсацию понадобится несколько миллиардов гривен. Извините, мы на дороги в этом году собрались потратить 100 млрд грн! Я ничего не имею против строительства дорог, но выделить всего пару процентов от этой суммы на перезапуск рынка новой недвижимости — это разумно. Тем более, что государство вернет эти несколько миллиардов в виде налогов и сборов.

– Украина недавно получила первый транш МВФ по программе стенд бай. И вынуждена будет выполнять взятые на себя обязательства. А условия МВФ — режим жесткой экономии.

– МВФ не требует от нас запретить кредитование. Кредитование не должно превращаться в источник коррупционных схем и вымывания средств из банков. Как это было, когда десятки миллиардов рефинансирования Нацбанка растворялись в неизвестном направлении. Я не вижу, почему МВФ должен выступать против запуска программы доступных ипотечных кредитов.

– Президент говорит об ипотеке под 10%, вы об ипотеке под 2-3%…

– Я поддерживаю стремление главы государства запустить ипотеку. Но считаю, что 10% – это слишком высокая ставка в условиях, когда курс гривны стабилен. Фактически сегодня это 10% в валюте. В Киеве сегодня стоимость аренды жилья – примерно 7-12% годовых от цены квартиры. Получается, аренда даже выгоднее, чем ипотека?

Более того, уверен, что, даже предложив рынку кредиты под 10%, страна ничего в макроэкономическом смысле не выиграет. Это не сработает. Есть реальный опыт застройщиков, наши расчёты, подтвержденные 20-летним опытом. Того же «Интергал-Буда», который построил уже несколько миллионов квадратных метров жилья, и одним из первых на рынке начал предлагать свою рассрочку покупателям. Могу подтвердить, что предложение с удорожанием в 10% годовых (аналогичное обсуждаемым сейчас условиям) практически не заинтересовало покупателей. А при 2-3% удорожания в компании мгновенно выстраивались огромные очереди из желающих. Ведь это подъемная ставка, и она работает. А если добавить возможность брать кредит на срок не 3-5, а 15-20 лет, то мы получим колоссальный эффект. Это подтверждает практика.

Одновременно наши расчёты показывают, что при ставке 10% годовых таких займов будет не более 4-5 тысяч на всю страну. То есть, даже «дожав банки», мы глобально не решаем задачи жилищного обеспечения людей, да и экономку страны не перезапустим.

– Министр финансов Марченко говорит, что основной риск ипотечного кредитования – это проблема с залогами. Если в квартире прописали ребенка, банк не сможет взыскать эту квартиру при невыплате ипотеки. Если решить этот вопрос, это упростит многие процедуры.

— Это чепуха. Возьмем, к примеру, опыт «Интергал-Буд». За 20 лет продаж квартир в рассрочку у крупнейшей на рынке компании был только один случай (кажется, в Тернополе), из десятков тысяч, когда застройщик реально столкнулся с такой проблемой. И то застройщику удалось решить этот вопрос мирным путем. Это всего лишь 0,01% от общего числа займов. По нашей реальной статистике около 2% людей, попавших в действительно сложную ситуацию (потеря работы, кормильца и т.п.) не смогли дальше финансировать стройку и обратились с просьбой вернуть им средства. Это же квартиры! Люди в нашей стране к этому вопросу относятся реально очень ответственно. Подчеркиваю — это опыт участников рынка, а не чьи-то предположения.

Поэтому мы и говорим о том, что ставка по программе ипотеки должна быть подъемной –2-3%, и сроки кредитования 15-20 лет. Не надо загонять людей в угол, дайте им нормальные условия, и ради квартиры они готовы будут горы свернуть!

С другой стороны, запуск такой программы выгоден банковской системе. Она также сейчас страдает от экономического кризиса, спада бизнес-активности, остро нуждается в реальных инструментах для надежного инвестирования. Снимите с банков эти абсурдные требования по резервированию под ипотечное кредитование, введите прозрачный и простой механизм компенсации ставки, и банки сами с удовольствием возьмут на себя все остальное. Продвижение, администрирование, контроль рисков и так далее. Они, как никто, после 2008 года заинтересованы в том, чтобы риски были минимальными. С помощью этой фактически безрисковой для банков программы с надежными залогами они зарабатывают сами и будут стимулировать своих заемщиков зарабатывать и получать, кстати, «белые зарплаты». Ведь банки мониторят источники доходов.

Для государства запуск успешной государственной программы при правильном ее конфигурировании – это реально удачный бизнес-ход. Даже трюк, я бы сказал (смеется, — ред.). Вот смотрите: объем рынка эконом-жилья в первый год примерно на 40 млрд грн. Наши расчеты показывают, что на старте для бюджета страны это будет стоить не более 2 млрд. гривен в год (для компенсации в разнице кредитной ставки). 9% — ставка коммерческого банка без резервирования – 7% (компенсацию от Минфина) = 2% ставка для покупателя конечная. Это более чем реально, ведь кредитует не бюджет, а банковская система, которая сейчас переполнена деньгами, но не может предложить интересные условия людям.

Пора разорвать этот порочный круг. Для страны это смешные деньги, которые, к тому же, очень быстро вернутся в тот же в бюджет в виде НДС и налога на прибыль (от предприятий, на которых работают заемщики), в виде ЕСВ и налога на доходы физлиц-заемщиков. Ведь они вынуждены работать, чтобы отдавать кредит на квартиру. Эта программа – реальный триггер предприимчивости для людей.

Мы учли наш опыт, статистику ранее выданных рассрочек на квартиры, экстраполировали это с учетом возможностей банковской системы, и видим, что за год при условии 2-3% годовых (не более) и 15-20 лет (не менее), программой доступной ипотеки воспользуются минимум 5 миллионов семей в стране. Это просто армия людей, которые реально оценят то, что для них сделала власть, которые будут заинтересованы здесь остаться, будут работать, и работать – подчеркиваю — «в белую». Работу получат банки, а предприятия — очень мотивированных сотрудников, что позволит также дать дополнительный push экономике.

— Есть программа «Большое строительство», о которой так много говорят. Мол, она и рабочие места создаст и экономику перезапустит. Что вы думаете?

— Программа «Большое строительство» требует 100 млрд. гривен в год, и в ней идет речь в основном о строительстве дорог. Я ничего не имею против дорог, сам лично передвигаюсь по нашим дорогам и ощущаю их состояние на себе. Хорошие дороги — это важно и нужно. Но как профессионал отрасли скажу откровенно. Я убежден, что 2 млрд. гривен на создание доступной ипотеки создадут в десятки раз больше рабочих мест, принесут больше пользы экономике, банкам, бизнесу и людям. Но поскольку мы сегодня не сравниваем дороги и квартиры, а ведем речь об инструментах перезапуска экономики, то давайте — без эмоций – сравним по пунктам.

Прежде всего, инвестиции в жилье – это возвратный кредит (с возвращением процентов и тела) банкам, а не трата государственных средств, что гарантирует отсутствие коррупционной составляющей и скандалов. При строительстве дорог все наоборот — мы не рассчитываем на возврат денег и не можем проконтролировать качество работ. Тендеры, как правило, выигрывают 2-3 иностранные компании. Прибыль не реинвестируется в Украине, а выводится за рубеж. Таким образом, мы финансируем чужие экономики, вместо того, чтобы развивать собственную.

Во-вторых, это вопрос эффективности использования ресурсов. Годовая потребность в деньгах при доступной ипотеке — 2-4 млрд гривен, а не 100 млрд, которые закладывают в бюджете на инфраструктурные проекты. При этом мультипликатор сферы строительства жилой недвижимости один из самых высоких – 11,5, она обеспечивает заказами более 20 отраслей украинского бизнеса. Так как новостройки — это на 98% украинские материалы и сырье. А дороги – это мультипликатор на уровне 2-3 и на 70% импортный битум и услуги иностранных (турецких) компаний.

В-третьих, доступная ипотека обеспечит сотни тысяч рабочих мест для украинцев, потому что в строительстве многоквартирных домов очень большая доля ручного труда. В «Большом строительстве» составляющая заработной платы в себестоимости – всего 6-7%, так как работы выполняются преимущественно с применением импортной техники.

Кроме того, программа дешевых ипотечных кредитов положительно повлияет на курс национальной валюты, ведь для внесения первого взноса сотни тысяч украинцев разменяют свои валютные сбережения на гривну. Увеличатся налоговые поступления от застройщиков, поставщиков, банков, работающей экономики и заемщиков.

И что очень важно – доступная ипотека даст мотивацию людям жить и работать в Украине, а не искать заработок за границей. Улучшится качество жизни по всей стране – станет возможным запуск механизма реновации старого и аварийного жилья не только в столице, но и в небольших городах, поселках. Доступная ипотека создаст там рынок и спрос для системных застройщиков.

К слову сказать, даже наши восточные соседи уже несколько лет как запустили государственную программу долгосрочной доступной ипотеки, и это взорвало рынок первичного жилья. Благодаря программе, даже на карантине квартиры продаются полным ходом.

Поэтому убежден, что программа доступной ипотеки мегаважна для Украины и должна стать как минимум обязательной частью «Большого строительства». Она важна для страны, экономики, простых граждан, для всех. Но программа должна быть реализована, подчеркиваю, – в доступной для потребителей и выгодной для банков конфигурации. Иначе она превратится в фикцию.

– Какие еще вы видите пути перезапуска экономики?

– А тут секретов особых нет. Есть законы экономики. Аграрные страны не бывают богатыми. Необходима современная промышленность, нужно создавать производство, только производство способно прокормить большую страну. А производство — инвестиции и открытие рынков сбыта, встраивание в мировые производственные цепочки. Чем привлечь инвесторов? Стабильностью, низкими налогами, надежной защитой со стороны государства, качественной судебной и правоохранительной системами, правильно выстроенной законодательной базой. Можем ли мы все это обеспечить? Ответ – очевиден. У нас любой долгосрочный инвестиционный проект – риск. Это очень хорошо видно по сфере строительства. У нас сформировались целые картели, которые занимаются блокировкой строек и шантажом застройщиков. Просто врывается с улицы группа боевиков и говорят – ваша стройка незаконная, вы здесь работать не будете. А государство, полиция в это предпочитает не вмешиваться. Целая система юридического троллинга, когда у проекта есть вся разрешительная документация, но «активистам» очень хочется проект остановить – суд на всякий случай идет им навстречу. При таком «инвестиционном климате» ждать волны желающих создавать что-то в Украине не приходится. Вот вам и ответ – как перезапустить экономику.

Предельно понятные, жесткие правила игры, которые соблюдаются государством неукоснительно. А нас сейчас, извините, управленческая чехарда – сегодня решения принимаются, завтра отменяются в зависимости от результатов социологических опросов. То есть нам нужен нормальный инвестиционный климат. А во-вторых, руководству страны необходимо усилить работу на международном уровне по открытию для Украины внешних рынков. На мировом рынке охотно покупают только наше сырье, для товаров с высоким уровнем переработки — квоты, ограничения. И самому бизнесу на внешние рынки очень сложно пробиться. Поэтому наши производители, достигнув определенного уровня, начинают покупать производства в других странах. Им так проще, с украинской продукцией они не могут пробиться. А сейчас протекционистские меры во всем мире только усиливаются. Посмотрите на торговые войны США и Китая. Свободного рынка как такового уже нет – есть договоренности между странами. И если ты в слабой позиции – твою готовую продукцию никто не хочет принимать. Но ты, со своей стороны, не можешь ограничить ввоз импорта – так как зависим от внешних игроков.